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昨日，北京市住建委、中國(guó)人民銀行北京市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京住房公積金管理中心、國(guó)家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局等5部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》，調(diào)整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例統(tǒng)一降至30%，二套房首付比例最低為40%。同時(shí)，北京地區(qū)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制還通過(guò)了降低新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限的自律決議。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些政策將有力支持北京地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，有利于更好滿足廣大居民合理住房需求。

首付比例

非城六區(qū)二套房貸首付比例減為四成

此次優(yōu)化的一大內(nèi)容是降低首付。北京市目前的政策是，個(gè)人購(gòu)買政策性住房以外的商品房，無(wú)論是使用商業(yè)性住房貸款還是公積金貸款，均區(qū)分普通住宅和非普通住宅、首套房和二套房，執(zhí)行不同的首付比例。具體而言，個(gè)人購(gòu)買首套房，普通住宅首付比例為35%，非普通住宅首付比例為40%；個(gè)人購(gòu)買二套房，普通住宅首付比例為60%，非普通住宅首付比例為80%。

為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，此次優(yōu)化是在全國(guó)統(tǒng)一政策的基礎(chǔ)上，北京地區(qū)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原普宅35%、非普宅40%統(tǒng)一下調(diào)為30%；二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款由普宅60%、非普宅80%下調(diào)為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%。下調(diào)最低首付款比例降低了居民購(gòu)買住房的資金門檻，有利于更好滿足剛性和改善性住房需求。

業(yè)內(nèi)人士指出，此次調(diào)整后，現(xiàn)在的二套非普宅房貸首付比例下調(diào)顯著，利好改善型需求。以一套總價(jià)800萬(wàn)元的二套非普宅為例，原先的首付比例為八成，需要640萬(wàn)元。如果此房在城六區(qū)內(nèi)，新政后的首付比例降至五成，需要400萬(wàn)元，減少了240萬(wàn)元；如果此房在城六區(qū)外，新政后的首付比例只需四成，需要320萬(wàn)元，比之前減少了320萬(wàn)元。

房貸年限

最長(zhǎng)貸款期限從25年延至30年

除了首付比例和利率的變化，此次調(diào)整取消了房?jī)r(jià)過(guò)快上行階段北京市對(duì)房貸年限的從嚴(yán)管控，由目前最長(zhǎng)25年恢復(fù)至30年。以貸款金額100萬(wàn)元、利率4.2%（當(dāng)前最新一期五年期以上LPR）為例，期限從25年延長(zhǎng)至30年，按照等額本息還款法，每月可以少還499元，減輕每月還款壓力，釋放消費(fèi)潛力。據(jù)悉，公積金貸款最低首付款比例、最長(zhǎng)貸款期限也同步進(jìn)行了調(diào)整。

北青報(bào)記者了解到，根據(jù)今年8月31日人民銀行、金融監(jiān)管總局發(fā)布的降低存量首套房貸利率有關(guān)通知，商業(yè)銀行可與客戶自主協(xié)商，將存量首套房貸利率調(diào)整為不低于當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐恼�策下限。為了讓政策紅利惠及更多人民群眾，轄內(nèi)銀行普遍對(duì)2019年10月8日之前的首套房貸下調(diào)至相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。對(duì)于2019年10月8日后發(fā)放的首套房貸，也降到了相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加55個(gè)基點(diǎn)；對(duì)于二套房貸，如果借款人實(shí)際住房情況符合首套住房標(biāo)準(zhǔn)的，也已從不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加105個(gè)基點(diǎn)下調(diào)至不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加55個(gè)基點(diǎn)，享受利率下降的紅利。

執(zhí)行新政

今日起新發(fā)放商業(yè)性房貸將執(zhí)行新的利率政策下限

據(jù)悉，目前北京存量首套住房貸款利率調(diào)整工作已基本完成，調(diào)整后的房貸利率平均降低47個(gè)基點(diǎn)。

此次調(diào)整的是新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，今日起新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款將執(zhí)行新的利率政策下限。即：城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加10個(gè)基點(diǎn)、不低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)；非城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR、不低于相應(yīng)期限LPR加55個(gè)基點(diǎn)。

通知要求，各銀行應(yīng)根據(jù)北京地區(qū)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的政策下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，按照市場(chǎng)化、法治化原則，合理確定每筆新發(fā)放房貸利率水平。

據(jù)了解，近年來(lái)北京地區(qū)首套房貸利率下限一直是LPR+55個(gè)基點(diǎn)，二套利率下限一直是LPR+105個(gè)基點(diǎn)。此次調(diào)整后，城六區(qū)首套、二套利率均下調(diào)了45個(gè)基點(diǎn)；非城六區(qū)首套、二套利率分別下調(diào)55個(gè)基點(diǎn)、50個(gè)基點(diǎn)。

目前5年期以上LPR為4.2%，此前北京地區(qū)的首套房貸利率和二套利率下限分別為4.75%和5.25%。此次調(diào)整后，對(duì)于首套房貸，如果購(gòu)買的是城六區(qū)內(nèi)住房，利率最低為4.3%；如果購(gòu)買的是城六區(qū)外住房，則降至4.2%。對(duì)于二套房貸，購(gòu)買城六區(qū)內(nèi)的住房，利率可降至4.8%；購(gòu)買非城六區(qū)住房，則降至4.75%，與原來(lái)的首套房貸利率基本相當(dāng)。

月供下降

25年期首套房百萬(wàn)貸款月供最高可減300余元

以100萬(wàn)元25年期首套房貸計(jì)算，采用等額本息法，調(diào)整前利率為4.75%，每月還款5701.17元，利息總額71萬(wàn)元。調(diào)整后，如果是城六區(qū)住宅，利率可降至4.3%，每月還款5445.42元，比之前減少了255.75元，利息總計(jì)63.36萬(wàn)元，減少7.64萬(wàn)元；如果是非城六區(qū)住宅，利率降至4.2%，月供降為5389.42元，每月少還311.75元，利息總額降為61.68萬(wàn)元，減少9.32萬(wàn)元。

以100萬(wàn)元25年期二套房貸計(jì)算，采用等額本息法，目前執(zhí)行的利率為5.25%，每月還款5992.48元，利息總額79.77萬(wàn)元。

此次調(diào)整后，如果買的是城六區(qū)住宅，利率可降至4.80%，月供降為5729.97元，減少262.51元，利息總額降為71.9萬(wàn)元，減少7.87萬(wàn)元；如果是非城六區(qū)住宅，利率可降至4.75%，月供降為5701.17元，減少291.31元，利息總額降為71萬(wàn)元，減少8.77萬(wàn)元。

內(nèi)存

適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策滿足居民剛性改善性住房需求

7月24日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議上，在談及房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，首次提出，適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

一個(gè)月后，8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，明確首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。各城市可根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和當(dāng)?shù)卣�府調(diào)控要求，自主確定首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

“繼‘認(rèn)房不認(rèn)貸’后，此次再次調(diào)整相關(guān)政策，既是落實(shí)央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局文件精神，也是適應(yīng)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，目的就是更好地滿足剛性和改善性住房需求。”市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

文/本報(bào)記者 程婕 統(tǒng)籌/余美英 供圖/視覺(jué)中國(guó)

首付比例調(diào)整

自新規(guī)執(zhí)行起，個(gè)人購(gòu)買政策性住房以外的商品房，無(wú)論是使用商業(yè)性住房貸款還是公積金貸款，不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均為30%

二套房則按城六區(qū)和非城六區(qū)劃分，首付比例分別為50%和40%

貸款最長(zhǎng)年限也從25年恢復(fù)至30年

普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整

調(diào)整后的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)最大的變化在于價(jià)格，通知中明確：實(shí)際成交價(jià)格低于確定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)

五環(huán)內(nèi)單價(jià)低于85000元/平方米

五至六環(huán)之間單價(jià)低于65000元/平方米

六環(huán)以外單價(jià)低于45000元/平方米

關(guān)注

普通住宅新標(biāo)準(zhǔn)如何認(rèn)定？

此次優(yōu)化調(diào)整了普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。目前北京的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)制定于2014年，包含三個(gè)方面：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140平方米（含）以下；實(shí)際成交價(jià)格低于確定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，其中五環(huán)內(nèi)單價(jià)低于39600元/平方米或總價(jià)低于468萬(wàn)元，五環(huán)至六環(huán)之間單價(jià)低于31680元/平方米或總價(jià)低于374.4萬(wàn)元，六環(huán)以外單價(jià)低于23760元/平方米或總價(jià)低于280.8萬(wàn)元。

沿用了9年的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，已不適用當(dāng)前形勢(shì)。來(lái)自中指研究院的一份數(shù)據(jù)顯示，2022年，北京四環(huán)至五環(huán)、五環(huán)至六環(huán)、六環(huán)外新建商品住宅成交套總價(jià)均值分別為914萬(wàn)元、610萬(wàn)元、395萬(wàn)元，均高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

新的普通住宅如何認(rèn)定？根據(jù)通知，仍須滿足三個(gè)方面：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在144平方米（含）以下；實(shí)際成交價(jià)格低于確定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，其中五環(huán)內(nèi)單價(jià)低于85000元/平方米，五環(huán)至六環(huán)之間單價(jià)低于65000元/平方米，六環(huán)以外單價(jià)低于45000元/平方米。

對(duì)比新老標(biāo)準(zhǔn)，最大的變化在于價(jià)格，不僅各環(huán)線的單價(jià)上限相比之前均明顯提高，且不再看總價(jià)。普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，對(duì)購(gòu)房人有何好處？據(jù)了解，在二手房交易中，普通住宅與稅收優(yōu)惠掛鉤，其中最主要的就是增值稅。根據(jù)規(guī)定，個(gè)人出售2年以上的普通住宅免征增值稅；個(gè)人出售2年以上的非普通住宅，差額征收增值稅，稅率為5%。根據(jù)通知，購(gòu)房人可自2024年1月1日起按新標(biāo)準(zhǔn)享受稅收優(yōu)惠。

據(jù)北京日?qǐng)?bào)